用公积金贷款救市是玩火

来源:南方都市报   2015-03-25 00:00:00      编辑:南都
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摘要:两会期间针对房地产市场的利好信号,以及多地调整公积金政策,正在提振楼市预期,重点城市推盘量和成交量均呈现上涨之势。

    两会期间针对房地产市场的利好信号,以及多地调整公积金政策,正在提振楼市预期,重点城市推盘量和成交量均呈现上涨之势。3月23日,中国指数研究院发布的最新数据显示,上周包括一线城市在内的十大重点城市共开盘51个项目,累计推出超6000套房源。数据还显示,上周受监测的城市中,一线城市成交面积环比上涨12.7%,二线代表城市中近七成成交量环比上涨。价格方面,新开盘项目整体价格平均上涨6%。上述51个开盘项目中,过半数开盘价格上涨,仅16%价格下跌,纯新项目价格全部上涨,平均涨幅高达13%。

    此前的20日,住建部部长陈政高表示,各地住房公积金要进一步降低门槛,增加公积金贷款额度,同时住建部还将定期向公众亮出住房公积金“家底”。在住建部长发表讲话的前后,各地公积金政策已出现密集调整,如济南、惠州重新设定公积金贷款首套房的认定标准,基本属于“认房不认贷”;广州市规定购买90平方米以下首套自住房或经适房,公积金贷款首付门槛可降低到20%;福建省对首次申请住房公积金贷款的职工,首付比例降低至20%;上海也在吹风,将可能把公积金的贷款额度上限从此前的家庭最高80万元提升至150万元。

    虽然据陈政高介绍,截至2015年1月底,全国住房公积金缴存职工达到1.1亿人,截至去年底,缴存公积金总额超过8万亿元;与社保基金不同,公积金的资金池给外界感觉还是挺丰裕的。但事实上,目前公积金贷款总额4.3万亿元,存贷比例已经达到了56%,而且存在一定程度的期限错配情况,即公积金提取期限要比贷款期限短得多。

    高比例的放贷加上一定程度的期限错配,已经给公积金贷款埋下了风险隐患。如果在这个时期再用公积金贷款去扶持楼市,无异于玩火。以广州为例,2014年1-7月,广州市住房公积金缴存额294.03亿元,提取金额224.05亿元,归集余额69.98亿元,贷款余额99.82亿元,该年度结余额为-29.84亿元。到了2014年8月,广州市公积金存贷比为82.14%,已超过广州市住房公积金管理委员会设定的80%的警戒线,截至该月底公积金管理中心已经发放了156.56亿元贷款,距离其年度发款计划170亿仅剩14亿元不到。这也导致了广州市去年最后几个月职工很难申请到公积金贷款,只能转向商业贷款。2014年9月,《南方都市报》曾经以《等广州公积金贷款?前面还排着1万人!》为题进行了报道,由此可见申请职工的无奈。

    从公众的本意和诉求来说,仅提高公积金贷款额度并不能满足需求,而是需要对公积金制度进行系统性的改革。比如,虽然公积金可以用于住房租赁,但由于需要出具经登记备案的租房合同、租房发票以及完税证明等材料,实际上很少房东会到房产部门备案,而且缴税范围也难以与租客厘清,所以提取公积金用于租房的职工比例很少。据统计,2014年全国住房公积金租赁提取只占公积金提取总金额的1.07%。但其实对于低收入人群来说,公积金如果能用于租房,对他们解决居住问题作用更大。此外,虽然公积金贷款可以用于装修,但提取证明同样繁琐,某些城市如东莞,还在今年1月出台了新政策:因申请人数太少,所以直接取消公积金用于装修贷款。由此可见,在不少城市,无力购房的低收入群体很难利用到公积金,但在救市政策颁发后高收入的群体却可以反复提取公积金使用。

    而另一方面,在许多内地城市,提取公积金后只能发到公司账户上,再由公司发到个人账户,不能直接还贷,一些已经推出公积金冲还贷的城市,又仅限于公积金贷款而非商业贷款的还贷,这对于职工来说十分不便。

    如果按照住建部要求的“各地要进一步提高认识,统一思想,发掘住房公积金的巨大潜力,用好用足住房公积金”,那么凡是用于解决居住的需求都应该纳入住房公积金的使用范围,而且提取手续应该进一步简化。如果能针对年轻人越来越不倾向买房而是租房的时代变化,以及对低收入首次置业者的倾斜,相信会更符合住房公积金专款专用、惠及最需要人群、作为互助性基金的设立初衷。

    作为历史产物,住房公积金随着社会的发展已暴露出其不合理、不规范和不公平之处。如今虽然用作“救市”的直接工具,但也许更大的意义不过是展示了高层救市的决心,而不能真正对楼市进行托底。

    从宏观经济走势看,经济下行压力大、中小企业实体经济出现倒闭、停产的迹象越来越多,房价却没有明显的下跌迹象。就业和收入预期的不确定性与高房价的严重矛盾,大大打压了住房需求,使得大多数百姓持币观望不敢出手买房,或者因为收入水平太低根本承受不了高房价压力。动用公积金直接救市很可能没把楼市托起来,却把自己陷入了存贷比越过警戒线的隐患中。

    亦吾(资深媒体人,房地产观察人士)

  
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